Przejdź do treści
Strona główna » Mieszkanie jest towarem. Musimy jednak sprawić, żeby stał się to towar łatwo dostępny.

Mieszkanie jest towarem. Musimy jednak sprawić, żeby stał się to towar łatwo dostępny.

Na wstępie należałoby odpowiedzieć sobie na pytanie, dlaczego jesteśmy świadkami kryzysu
mieszkaniowego, polegającego na tym, że duża część populacji ludzi w relatywnie młodym wieku nie
jest w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. Odpowiedź wydaje się prosta na tyle, że
zakrawa o trywialność, a mianowicie – ponieważ mieszkania są bardzo drogie. Odpowiedź na pytanie
dlaczego są drogie nie jest już jednak taka oczywista.

W debacie publicznej jako przyczyny wysokich cen mieszkań podaje się wiele powodów. Najbardziej
niedorzeczne, takie jak – ceny mieszkań są wysokie bo deweloperzy są chciwi – nie nadają się do
merytorycznej dyskusji. Niektórzy wskazują na bliższe nauce o ekonomii czynniki podażowe i
popytowe. Po stronie podażowej wskazuje się głównie na regulacje takie jak problemy z planami
zagospodarowania przestrzennego, czy przepisy związane z prawem budowlanym, które podnoszą
koszty budowy. Po stronie popytowej wskazuje się głównie bardzo duży napływ uchodźców, zarówno
ten związany z pełnoskalową napaścią Rosji na Ukrainę, jak i wcześniejszą falą imigracji, będącą
następstwem inwazji na Krym i Donbas.

Argumenty podażowe i popytowe, jakkolwiek formalnie prawdziwe, odpowiadają tylko za pewną
część wzrostu cen mieszkań w Polsce i nie są bynajmniej ich głównym powodem. Problem kosztów
związanych z regulacjami jest jak najbardziej prawdziwy i istnieje tu duże pole do poprawy, niemniej
jednak przeregulowanie ma w Polsce charakter permanentny, nie jest niczym nowym, więc nie może
tłumaczyć znacznych skoków cen na rynku.

Podobnie sytuacja wygląda z argumentami imigracyjno-popytowymi. Po pierwsze, największy skok
cen mieszkań zanotowaliśmy w latach 2005-2008, czyli wtedy, kiedy z Polski masowo emigrowano
(szacuje się, że z Polski wyjechało wtedy ok. 2 mln ludzi). Po drugie, w następstwie ataku Rosji na
Ukrainę w roku 2014, nastąpiła fala imigracji, w wyniku której szacowało się, że w roku 2017 na
terenie Polski przebywało średnio 900 tys. Ukraińców. Tymczasem ceny nieruchomości w latach
2014-2017 wzrosły bardzo nieznacznie. Tak więc, jak widać, wysokich cen mieszkań nie można
wytłumaczyć kwestiami imigracji.

Jaka jest więc przyczyna drogich mieszkań? Należy tu wskazać czynnik, który w debacie publicznej
jest praktycznie pomijany, a mianowicie ekspansja kredytowa oparta na wykreowanym, pustym
pieniądzu. Jeśli wzrost wartości udzielanych kredytów nie znajduje pokrycia we wzroście
oszczędności, to mamy do czynienia ze sztuczną ekspansją, która skutkuje wzrostem cen i
powstawaniem baniek spekulacyjnych. Teza ta znajduje odzwierciedlenie w danych. Po wejściu do
Unii Europejskiej nastąpiła eksplozja kredytów we frankach szwajcarskich, które były oprocentowane
znacznie niżej niż kredyty złotówkowe, doprowadziło to do bańki cenowej, którą przebił dopiero
kryzys finansowy w 2008 roku. Następna faza radykalnego wzrostu cen rozpoczyna się w latach 2017-
2018, kiedy to rozpędzona gospodarka funkcjonuje w ramach bardzo luźnej polityki monetarnej i
realnie ujemnych stóp procentowych, a oliwy do ognia dolewa reakcja na kryzys COVID-owy,
polegająca na olbrzymim dodruku pieniądza poprzez skupowanie przez bank centralny obligacji BGK i
PFR, oraz obniżeniu stóp procentowych do zera i utrzymywanie ich w takim stanie aż do października
2021 roku.

Jedną z konsekwencji gwałtownego wzrostu cen nieruchomości jest wzrost stawek najmu mieszkań.
Dodatkowym elementem podnoszącym koszty wynajmu nieruchomości są skrajnie opresyjne
przepisy o ochronie lokatorów, które znacząco podnoszą ryzyko po stronie wynajmującego, co ten musi rekompensować sobie po stronie stopy zwrotu. Na to wszystko nakłada się nieefektywne
zarządzanie nieruchomościami komunalnymi przez gminy.

Proponujemy:
1) Racjonalną politykę monetarną ukierunkowaną na wyeliminowanie sztucznych ekspansji
kredytowych, które nie pochodzą ze wzrostu oszczędności. To doprowadzi do zatrzymania
wzrostu cen nieruchomości, a w dłuższej perspektywie sprawi, że będą one rosły wolniej niż
nasze wynagrodzenia.
2) Zmianę w podatku od nieruchomości na wzór estoński, tj. opodatkowanie jedynie (lub
głównie) gruntów, połączone z zasadą, że samorządy mogą pobierać podatek w pełnej
wysokości tylko od tych gruntów, co do których obowiązuje plan zagospodarowania
przestrzennego. Takie skalibrowanie podatku od nieruchomości poprawi efektywność
ekonomiczną wykorzystania gruntów. Ponadto sprawi, że zakupy gruntów w celach czysto
spekulacyjnych staną się mniej opłacalne, a z perspektywy gmin będzie się opłacało
sprzedawać grunty publiczne, gdyż zwiększy to znacząco bazę podatkową. To wszystko
przełoży się na większą podaż gruntów pod budowę oraz przyczyni się do ich lepszego
wykorzystania.
3) Mieszkaniowy pakiet deregulacyjny – przeprowadzenie dogłębnej rewizji przepisów i
procedur pod kątem ich uproszczenia oraz liberalizacji procesu uzyskiwania pozwoleń na
budowę.
4) Największą w historii Polski obniżkę opodatkowania pracy, co przełoży się na wzrost siły
nabywczej osób, które chciałyby kupić mieszkanie. Radykalne obniżenie opodatkowania jest
jedną z podstaw programowych Wolnościowców.
5) Zwiększenie oszczędności obywateli poprzez zmianę sposobu obliczania podatku od
inwestycji, w taki sposób, jak ma to miejsce w Estonii, tj. opodatkowaniu podlega dopiero
dochód konsumowany, czyli powstały przy likwidacji inwestycji. Nie opodatkowuje się
reinwestowanych zysków.
6) Zmiana przepisów o ochronie lokatorów tak, aby wynajmujący miał realną możliwość
egzekwowania prawa wobec nieuczciwych najemców.